Jos Feijtel in Stadszaken: ‘Op plannen minister De Jonge valt nog flink wat af te dingen.’

Bron: Stadszaken 16 3 2022 | 2 dagen geleden in Ruimtelijke Ordening + Wonen – door Jos Feijtel

Afgelopen vrijdag presenteerde VRO-minister Hugo de Jonge zijn Nationale Woon- en Bouwagenda. Doel is duidelijk te maken hoe het Rijk meer regie op wonen en ruimte gaat voeren. Maar niet alle gepresenteerde plannen zijn zinvol of zitten goed in elkaar, analyseert Jos Feijtel.

‘Het document is doordrenkt van de term ‘opnieuw de regie nemen’. Dat schept hoge verwachtingen en je zou dus denken dat er concrete voorstellen worden gedaan om die regie een wettelijk basis te geven, onder andere om de woningbouw te versnellen.

Maar het blijkt allemaal nog niet zo concreet. Instrumenten uit de omgevingswet en instructieregels van het Rijk worden ‘waar nodig’ ingezet. Blijkbaar moeten we denken aan een instructieregel zoals die nu voor Defensie geldt: gemeenten moeten verplicht militaire gebouwen en ruimten in hun bestemmingsplannen (straks omgevingsplan) opnemen.

Als dat voor Volkshuisvesting gebeurt, is daarmee uitgesproken dat dit een onderwerp is van Nationaal Belang. In combinatie met de mogelijkheid van en zo nodig een ‘in de plaats stelling’ kan hier een interessant instrumentarium ontstaan. Maar zet het kabinet dit ook door? En zet ze de instrumenten daarna ook in?

Voorkeurspositie voor de grote vijftien
Uit het document blijkt toch weer een forse voorkeurspositie voor de grootschalige woningbouwlocaties. Ik vrees dat daar het leeuwendeel van het geld naar toe zal gaan. Voor de 7,5 miljard mobiliteitsuitgaven gaat één en ander via het MIRT lopen. Dat biedt kansen voor andere regio’s om aan te tonen dat ze met een beperkt bedrag aan extra mobiliteitsuitgaven veel nieuwe woningen kunnen realiseren. Als aangetoond kan worden dat in gebieden die niet tot de ‘super 15’ behoren per woning een veel geringer bedrag nodig is uit de pot, is dat een ijzersterk argument om toch een bijdrage te ontvangen.

90.000 woningen: 600.000 betaalbaar waarvan 250.000 sociale huur
Het is verbazingwekkend dat als eerste doel van de Minister wordt gesteld om 900.000 tot 2030 te bouwen, waarvan twee derde betaalbaar moet zijn. Het gaat daarbij om 250.000 sociale huurwoningen.

Met dit eisenpakket gooit de minister al zijn versnellingsvoornemens in de prullenbak. Onbegrijpelijk! Want in de agenda aangehaald onderzoek wordt al erkend dat grondexploitaties de laatste vijftien jaar nauwelijks rond te rekenen waren. Twee derde betaalbaar draagt daar niet aan bij. Langdurige onderhandeling over de kwaliteit van de woningen zal volgen. Want alleen met heel veel kleine woninkjes van bijvoorbeeld 25m2 is een grondexploitatie nog sluitend te krijgen. De minister gooit zijn eigen glazen dus in, zowel qua tempo als qua kwaliteit.

Het lijkt weliswaar logisch: huurder en starters komen niet aan de bak dus daar moet je voor bouwen. Maar onderzoek (Sprinco, okt. 2019) laat zien dat met het bouwen van duurdere woningen meer betaalbare koop- en huurwoningen vrijkomen.

Elke gemeente moet minimaal 30 procent sociale huur
Opvallend is het document van de minister is dat hij zijn regiefunctie wil gaan gebruiken om ervoor te zorgen dat in alle gemeenten een woningvoorraad tot stand komt waarbij er sprake is van ‘ten minste 30% sociale huur’.

Gemeenten die nu een relatief kleine voorraad sociale huurwoningen hebben, zullen extra aan de bak moeten. Daarmee ontstaat een meer ‘evenwichtige verdeling van aandachtsgroepen’. Gemeenten die tot nu toe free-rider gedrag getoond hebben, kunnen de borst natmaken. Dat dit veel weerstand gaat oproepen en dus ook veel vertraging zal veroorzaken mag duidelijk zijn.

Ook grootschalige locaties nodig voor continuïteit
Interessant (en terecht) punt is dat de minister wil dat naast kleine en middelgrote locaties ook grootschalige locaties worden opgepakt. ‘Die zorgen voor langjarige zekerheid en continuïteit van de bouwproductie.’

Helaas noemt de minister geen locaties. Gevreesd moet worden (ze worden één alinea verder genoemd) dat daarbij dan als eerste toch weer gekeken wordt naar de vijftien grote jongens. Als eerste daarvan wordt genoemd Amsterdam-Havenstad. Van die locatie weten we dat die voor 2030 nauwelijks woningen zal kunnen opleveren.

Meer buitenstedelijk bouwen?
Er is in de beleidsnota een kleine opening naar toch meer buitenstedelijk bouwen, op pagina 27. ‘Vanwege het gewenste tempo, betekent dit ook buitenstelijk bouwen. Bij bebouwing van open ruimte moet daarbij groen meegroeien.’ Verderop: De ruimtelijke kwaliteit van nieuwe locaties is nadrukkelijk een aandachtspunt, waarbij we inzetten op circulair en natuurinclusief bouwen. We houden oog voor luchtkwaliteit en gezien en veilig leefmilieu (onder andere geluid). Ook nemen we de aanbevelingen van de Deltacommissaris als uitgangpunt’.

Je ziet het voor je: coalitieakkoord en minister willen buitenstedelijk kunnen bouwen. Ambtenaren schrijven het dan zo op dat alle beperkende voorwaarden ervoor zorgen dat het bij voorbaat haast onhaalbaar wordt. Yes minister, No minister.


Ondersteun initiatieven als Woningmakers, waarbij op lokale of regionale schaal echt aan gezamenlijke planning van gemeenten en marktpartijen wordt gewerkt. Dat kan zoden aan de dijk zetten.

Ouderen moeten doorstromen
Ouderen krijgen in de visie van de minister veel aandacht. Terwijl nergens over andere vormen van interessante doorstroming wordt gesproken, is dat wel een fors thema bij ouderen. Hoewel geconstateerd wordt dat de verhuisgeneigdheid onder ouderen laag is, wordt een fors pakket maatregelen genoemd (merendeels nog zonder financiële dekking) om de ouderen toch te bewegen uit hun woning te vertrekken.

Genoemd worden: passend woningaanbod, informeren en op weg helpen, ontzorgen door bijvoorbeeld de verhuizing te organiseren, een prijsprikkel realiseren om met bijvoorbeeld huurstijging voorkomen en voorrang verlenen. Behalve het zorgen dat er geld is voor deze zaken, zou je denken dat dit toch vooral ook een lokale aangelegenheid is.

Wat moet er dan wel gebeuren?
Schrap die onzinnige tweederde betaalbaar-regel. Het leidt tot vertraging en met goed gestuurde doorstroming komen er minstens zoveel betaalbare woningen beschikbaar.
Verdubbel de mogelijkheden voor gemeenten om handjes in te huren en vraag niet meer om cofinanciering. Verbiedt provincies om onzinnige (alleen voor binnenstedelijke projecten) eisen te stellen en ingewikkelde aanvraagformulieren te maken.
Wijs als minister een flink aantal grote buitenstedelijke locaties voor woningbouw aan. Het kost even tijd op die op gang te brengen, maar daarna geven ze kansen op continue bouwstromen en bovendien kunnen er ook weer eens grondgebonden woningen worden gebouwd.

Ondersteun initiatieven als Woningmakers, waarbij op lokale of regionale schaal echt aan gezamenlijke planning van gemeenten en marktpartijen wordt gewerkt. Dat kan zoden aan de dijk zetten.


Lees Stadszaken, de online uitgave met dagelijks nieuws over de fysieke leefomgeving.

Foto: Archieffoto HD, Jos Feijtel, © ronald den boer

Meest gelezen

Gerelateerde berichten

© Woningmakers Arnhem | Webdesign en realisatie 2021: Kobalt Digital