Liesbeth van Asten en Roy Hasselerharm over: de Mythe van de Gouden Bergen

Corporaties en ontwikkelaars: klotst het geld over de plinten?

Als programmamanager van Woningmakers Nederland ben ik dagelijks bezig met de problematiek van de woningnood bezig om samen met de partijen die aan de lat staan hierin een verschil te maken: gemeente, corporaties en marktpartijen. Geluiden die ik met regelmaat hoor: ‘Corporaties en ontwikkelende partijen verdienen gouden bergen.’ Er bestaat blijkbaar een beeld bij het grote publiek over hoe corporaties en ontwikkelaars in de huidige wooncrisis staan: zij zouden (veel) geld verdienen, ten koste van de gewone burger die hopeloos op zoek is naar passende woning.

Velen weten: het is een onjuist beeld. Vooral nu, in tijden van enorme bouwkostenstijging en een dreigende stagnering van de woningrealisatie, is het een goed moment om dit eens tegen het licht te houden in de vorm van een interview met Liesbeth van Asten, bestuurder Stichting Volkshuisvesting Arnhem en Roy Hasselerharm, directeur bij KondorWessels Projecten.

Leontine de Koning

Leontine: Hoe zit dat met die gouden bergen? Wat speelt er allemaal bij de bouw van een woning?

Liesbeth: ‘Aan de kostenkant spelen héél veel zaken.’

‘Nu spelen de enorme stijging van materiaalkosten, leveringsproblemen, gebrek aan personeel en inflatie. Ook: het opnemen van een Oekraïne-clausule, en moeizame procedures die door alle interne en externe uren kostenverhogend werken. In het algemeen zijn bouwprojecten ook moeilijke processen geworden. Door regelgeving maar ook door assertieve burgers die een advocaat of adviseur inschakelen om voor hen ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. Wat niet helpt is de schaarste aan beschikbare bouwgrond (dus duur).’

‘Hoewel de verhuurderheffing voor corporaties er nu af gaat hebben we wel te maken met de vennootschapsbelasting en door de renteaftrekbeperking (ATAD) loopt deze belasting alleen maar op. ATAD is de Europese belastingmaatregel die woningcorporaties stevig treft, terwijl het doel ervan niets met corporaties te maken heeft. Dat is er namelijk op gericht om belastingontwijking door multinationals te voorkomen.’

Roy: ‘Wereldwijd de logistiek op zijn gat en stapelende ambities.’

‘Wat ons, als (bouwende) ontwikkelaar betreft: op dit moment hebben we direct te maken met de oorlog in de Oekraïne, maar door corona hebben we al ruim twee jaar last van met problemen in de logistiek. In China lag alles al op zijn gat, waardoor de vervoerskosten keihard omhoog zijn gegaan. Persoonlijk vind ik daarnaast de stapeling van ambities vanuit de overheid een grote belemmering. Het is goed dat we deze ambities hebben, maar je kunt het niet 1 op 1 doorvoeren in alle producten. Als een gemeente grote ambities heeft op verschillende vlakken (bijvoorbeeld duurzaamheid, natuurinclusiviteit en circulariteit) en daarnaast betaalbaarheid een belangrijk uitgangspunt vindt, ontstaat er vaak een spanningsveld tijdens de ontwikkeling. Ook een probleem voor ons: we hebben te weinig capaciteit in de bouw en bovendien biedt die capaciteit geen continuïteit. Neem bijvoorbeeld metselaars: voor één euro per uur meer gaan ze ergens anders naar toe.’

Leontine: De kostenkant is dus een complexe kant die nu constant onvoorspelbaar is. Hoe staat het met de opbrengsten, kun je de woningprijzen niet gewoon mee laten stijgen met de kosten?

Liesbeth: ‘Uiteindelijk moet iémand die toenemende kosten betalen…’

‘Uiteindelijk is het de eindgebruiker die de rekening betaalt. Echter wij kunnen alle kosten niet zondermeer doorberekenen. Er zit voor ons een plafond aan. Wij staan voor betaalbaar wonen en kunnen de kostenstijgingen niet zomaar opvangen in de (huur-)prijs van het product.’

Roy: ‘Veel geld gaat naar de overheid.’

‘Het volgende is wel aardig voor het beeld: wat kost een woning, waar gaat al dat geld naar toe? Stel: je kunt een tussenwoning kopen van € 350.000,- in een bepaalde wijk in Arnhem. Waar gaat al dat geld naar toe? Wat worden dan de bouwkosten voor een standaard tussenwoning (van circa 120 vierkante meter) die je bouwt op een kavel van zo’n 220 vierkante meter? Ik denk: op dit moment rond de € 165.000,- exclusief BTW. Plus de kosten voor de grond natuurlijk. Maar wat komt hierbij? Veel gaat naar de overheid: BTW (over alle kosten), overdrachtsbelasting (over de aankoop van de grond) en leges voor de omgevingsvergunning en de bestemmingsplanwijziging. Plus álle uren van de gemeente die wij betalen, en de extra eisen die een gemeente stelt. Daarnaast is het tegenwoordig eerder standaard dan uitzondering dat de ontwikkeling van een bouwproject bij een gemeente jaren duurt. Wij betalen dan de gemeentelijke uren alsmede de oplopende rentelasten als gevolg van de vertraging op z’n project.’

Leontine: Als de ontwikkelkosten stijgen en die niet door vertaalt kunnen worden in de woningprijs of huur. Hoe zit het dan met de marge? Misschien wel geen gouden bergen, maar het is ook geen liefdadigheid.

Roy: ‘Marges staan, voor zowel aannemer als ontwikkelaar, sterk onder druk.’

‘De bouwer in de zin van een gemiddelde aannemer rekent vaak op een marge tussen de vier en zes procent. En een ontwikkelaar rekent in principe op een marge tussen de vijf en tien procent. Het verschil zit ‘m in het feit dat de laatste ook een grondpositie moet innemen op een project dat zomaar jaren langer duurt. Met een gemiddeld project kun je vijf tot zeven jaar bezig zijn voordat je überhaupt tot realisatie over kunt gaan. Aan de andere kant: voor de aannemer is het risico momenteel groter dan gebruikelijk omdat we te maken hebben met hele gekke bouwkosten, hoewel ‘ie vaak binnen een half jaar kan starten. In tegenstelling tot de tijd die een ontwikkelaar door moeten komen om een project te realiseren.’

Liesbeth: ‘Afschaffen verhuurdersheffing lost niet alles zomaar op.’

‘De corporaties staan in principe voor betaalbaarheid van wonen. Dit betekent ook: een plafond aan de hoogte van de huur. Er wordt nu natuurlijk heel snel gezegd: goh, die verhuurdersheffing valt weg, dus jullie houden veel geld over. Maar wij hebben vorig jaar onze opgaven in beeld gebracht en ook gekeken naar de beschikbare middelen, en daar zat een fors gat tussen. Kijk naar de opgaven van verduurzaming en ‘van het gas af’: dat vergt investeringen op de bestaande huurwoningen die niét met een huurverhoging worden terugverdiend. Dat gat kan nu met het afschaffen van de verhuurderheffing maar deels worden gedicht.’

Roy: ‘De aannemer heeft momenteel voor een groot deel te maken met dagprijzen.’

‘De huidige markt is misschien niet dírect levensgevaarlijk voor de aannemer, er is een buffer. En als een aannemer afgelopen tijd een opdracht heeft gekregen, heeft ‘ie zijn materiaal al voor een groot deel ingekocht. Tegelijkertijd gelden op dit moment voor een groot deel dagprijzen, dus dat maakt het heel lastig. Aannemers konden afgelopen jaren ook wat verdienen aan marge op hun inkoop. Maar ik denk dat er serieus wat partijen binnenkort de problemen komen. Je praat over producten of materialen die soms 30% duurder zijn geworden…’

Leontine: Als marges onderdruk staan aan welke knoppen draaien jullie dan?

Roy: ‘Bij ons ontstaat veel onzekerheid als je te maken krijgt met gewijzigd beleid.’

‘Kunnen wij aan knoppen draaien om een project – en dan vooral de kosten – te beheersen ? Nou, het programma is in de eerste plaats vooral bepalend: wat mág je realiseren? Ook de kwaliteit van het ontwerp is heel belangrijk: zijn er hele fancy architecten ingeschakeld die hele mooie dingen bedenken waar we heel blij van worden, maar die helaas niet uit kunnen, dan doe je dat niet. En voor ons is tempo ook altijd belangrijk, want die rentelast is van belang. Dat gaat ook maar door. Waar wij eigenlijk wel behoefte aan hebben voor wat betreft een gemeente is: wat zijn nu écht de uitgangspunten? Hoe zit het bijvoorbeeld met de doelgroepverordening die er nu ineens is terwijl projecten al jaren lopen? En het bestemmingsplan? Komt er weer nieuw beleid die kostenverhogend werkt en wat als een verplichting in het bestemmingsplan wordt opgenomen? Wij hebben veel te maken met onzekerheid als je in een langdurig ontwikkelingstraject te maken krijgt met gewijzigd beleid.’

Liesbeth: ‘Je kunt wel kijken of je slimmer kunt organiseren.’

‘Als het om beheersing en aan knoppen draaien gaat: wij moeten enerzijds natuurlijk zorgen voor goede huisvesting in een prettige woonomgeving. Wij zijn langjarig aanwezig in wijken. Dus er zit een begrenzing aan als het gaat om het inleveren van kwaliteit om het betaalbaar te houden. Je wilt een product dat toekomstbestendig is. Je kunt wel kijken of je slimmer kunt organiseren. Dat je het hele productieproces van een woning versimpelt. En goed kijkt naar materiaalgebruik en hergebruik. En dan wellicht gezamenlijke inkoop. Dit zijn zaken die zitten op de organisatorische kant.’

Leontine: Wat zouden jullie in het kader van de wooncrisis, bouwkostenstijging en de problematiek van onrendabele projecten willen meegeven?

Liesbeth: ‘Er moet een soort creativiteit zijn én de wil om het anders te doen om de woningbouwversnelling te realiseren.’

‘De politiek stelt: we moeten de woningbouw versnellen. Maar je bent er niet door het alleen op bestuurlijk niveau te roepen. Het betekent dat (ambtelijke) organisaties erop ingericht en ingesteld  moeten zijn. Het vraagt om creativiteit én de wil om het anders te doen. Maar als zorgvuldigheid in het systeem belangrijk is en je bent getraind om te denken in procedures, dan wordt er in één keer iets anders van je gevraagd. Zo’n belangrijke versnelling vraagt dus echt wel wat anders van organisaties. Niet alleen op bestuurlijk niveau, maar op alle niveaus!’

Leontine de Koning, 
Rob Marijn,
1 5 2022