Woningbouw: planning en praktijk – yin en yang

Het tekort aan (betaalbare) woningen maakt dat woonbeleid een belangrijk thema is op de politieke agenda. Zowel de overheid als de woningcorporaties spelen hierin een belangrijke rol.

Op papier lijkt het bij veel provincies en ook veel gemeenten wel goed te zitten: er zijn voldoende woningbouwprojecten en voor de meeste zouden ook de bestemmingsplanprocedures en omgevingsvergunningen op tijd gereed moeten zijn. De praktijk laat een heel ander beeld zien. Complicaties in de planologische procedure, maar ook zaken die daarna bij de marktpartij voor elkaar moeten komen genereren vrijwel altijd vertragingen. De oorzaken zijn talrijk.

Er is bijna altijd (ook door ontwikkelaars) van te optimistische uitgangspunten uitgegaan; de vele binnenstedelijke projecten duren nu eenmaal lang in voorbereiding; de participatie, de RO-procedures, de tegenvallende bodemsanering; de tegenvallende business case, de extra eisen bovenop het bouwbesluit; te weinig handjes bij gemeenten; aannemers die vol of bijna vol zitten; stijgende prijzen op het laatste moment; capaciteit bij de bouw. Allemaal zaken die een papieren planning laten sterven in schoonheid. En de woningzoekende merkt dat: weer minder woningen gerealiseerd dan gepland. Weer hogere prijzen, langere wachttijden en weer misgegrepen bij een huis waar zo graag gewoond was.

Samen om de tafel = dichter op een haalbare planning
De weerbarstigheden zijn er te over. Niet alle hobbels vallen te voorkomen, maar realistischer plannen is hoe dan ook nodig. In de regio Alkmaar en ook in de regio Hoorn (en ook elders) wordt een poging gedaan om dichter op de werkelijkheid te gaan zitten. Ontwikkelaars, corporaties en makelaars (samen: de Woningmakers) zitten met de gemeenten om tafel om de planningslijsten om te bouwen naar realistische productiecapaciteit per jaar. Maar zelfs als we alle (praktijk) kennis inzetten om dichter op een haalbare planning te komen, dan blijven er zaken over die niet te voorspellen zijn: een juridische procedure die de bouw ophoudt, andere prioriteiten die maken dat professionals niet aan dit project werken zijn voorbeelden.

Door wensen en praktijk naast elkaar te leggen wordt duidelijk waar de gaten zitten. Heel vaak betekent dat: onze echte jaarproductie-aantallen blijven achter, zeker in de eerste jaren. Daar moet echt een fors tandje bij. Het gesprek gaat dan over zaken als: wat is laaghangend fruit? Maar ook: moeten we, wetend dat er altijd veel vertraging is, onze inzet niet veel hoger maken: misschien niet 130% van de wens maar 200%! Maar op z’n minst +30% op een realistische planning, niet op een raming die van planoptimisme aan elkaar hangt.

In sommige provincies is de acceptatie van 130% inzet al wel geaccepteerd, na veel jaren aandringen en veel gedoe. Maar als een gemeente of een regio met concrete plannen daarboven wil gaan, komen dan weer allerlei remmende mechanismen in werking: eerst overeenstemming in de regio of de ladder toets etc. Restanten van een periode dat die provincies bang waren voor te veel woningen. Inmiddels volstrekt achterhaald, maar de bureaucratie die daarbij hoorde lijkt nog steeds bij te veel provincies te overheersen. Gelukkig zijn er ook andere voorbeelden: Overijssel en Gelderland laten weten: kom maar op: we hebben echt alle woningen nodig die we van de grond kunnen krijgen. Wij kijken er naar uit dat overal in Nederland dit de norm wordt!

Gebrek aan ambtelijke handjes
Maar ook bij gemeenten gaat het mis. Wat wij op dit moment vaak tegenkomen is: gebrek aan ambtelijke handjes. Laaghangend fruit van omzetting van bedrijfspanden naar appartementen (met een hele korte kruimelprocedure) blijkt geen kans te krijgen omdat er onvoldoende ambtelijke capaciteit is om zulke plannen te begeleiden. Uit ervaring elders weten we dat de inzet van gemeentelijke projectleiders ook beperkt kan. Als over de hele linie meer inzet wordt gevraagd van de ontwikkelaars, kan de ambtelijke inzet per project beperkt blijven en over meer projecten worden uitgesmeerd. Het maken van een concept intentieovereenkomst, het voorbereiden van een nota van uitgangspunten, het maken van een concept steden bouwkundige visie, het maken van een concept bestemmingsplan kan onder regie van de ontwikkelaar (met afspraken hierover met de gemeente) voor een heel groot deel worden gedaan (lees uitbesteed) door de ontwikkelaar aan externe bureaus. Dat ontzorgt de gemeente in grote mate. Zo kan er veel meer dan nu. Belangrijk is dan wel dat de ontwikkelaar vooraf een aantal uitgangspunten meekrijgt, het in 1x goed kan doen en de gemeente het werk slechts toetst aan die uitgangspunten en niet het werk over gaat doen.

En overigens is nog van belang om op te merken dat de ontwikkelaar (ook nu) als altijd betaalt voor die kosten van de hiervoor genoemde zaken. Overdracht van het werk van de gemeente naar de marktpartij is dus een kwestie van vestzak-broekzak. Ook als de rol van de gemeente daarin groter is, zal de gemeente de daardoor te maken kosten verhalen op de ontwikkelaar. Dat Amsterdam om budgettaire redenen een deel van de woningbouwplannen stopzet, is dus ridicuul.

Elkaar goed kennen, kennis en begrip voor elkaars positie hebben
Dit is de kwantitatieve benadering. Minstens even belangrijk zijn de culturele aspecten in de samenwerking tussen gemeente en marktpartijen. Elkaar goed kennen, kennis en begrip voor elkaars positie hebben, dit alles is essentieel om goed samen te werken. Dat je vanuit gemeente en marktpartij ervaart niet aan verschillende kanten van het touw te trekken en stil blijft staan. Maar in plaats daarvan tempo te maken in een gezamenlijke opgave om huizen te bouwen waar die zo hard nodig zijn.

De tegenvallers die ontwikkelaars ervaren als ze bij gemeenten hun plannen voorleggen kunnen dus allerlei oorzaken hebben. Het is zaak om te zorgen dat gemeenten en ontwikkelaars per gemeente of regio elkaar opzoeken en aan de slag gaan om de plannen realistischer te maken. Om elkaar goed te leren kennen en in een gezamenlijke opgave de woningbouw nu echt op tempo te krijgen. Dat kan teleurstelling betekenen voor de korte termijn (nog lang niet alle stoplichten staan op groen, vergunning technisch maar ook privaatrechtelijke kwesties). Maar de komende jaren kan er winst geboekt worden om gezamenlijk te zorgen dat alle belemmeringen worden opgelost. Dat is een ambachtelijke, professionele aanpak waar ontwikkelaars energie in moeten stoppen en waar gemeenten, na wat extra werk, ook de vruchten van kunnen plukken. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van de ervaringen die zijn opgedaan in de regio Alkmaar, de regio Hoorn, de regio Drechtsteden en elders, zie https://woningmakers.nl/

Waar planning en praktijk nu vaak niet op elkaar aansluiten, is het een noodzaak om die connectie wel strak te hebben. Een essentiële stap om een oplossing te bieden voor de inmiddels 5% van de bevolking die geen of een onvolkomen dak boven het hoofd heeft, iets dat in ons land een grondrecht is.

Martin Bosch,
Jos Feijtel
17 mei 2021