Walter de Boer (BPD) wil kloof woningmarkt dichten: ‘Dit spelletje moet niet te lang duren’

Een artkel van Marc Doodeman in Cobouw, 4-6-21. Foto: Allard Willemse.

Dat je de woningnood goeddeels kan oplossen door bij te bouwen in de steden is wensdenken, concludeert Walter de Boer, bestuursvoorzitter van projectontwikkelaar BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling. Dat Rijksbouwmeester Floris Alkemade aan dit ‘planningsoptimisme voor de binnenstad’ vastklampt, is volgens hem schadelijk voor de woningmarkt.

“Het is een paradox”, zegt Walter de Boer. “Een hele grote groep heeft geen toegang meer tot de woningmarkt. Dat is een zorg. Maar de ironie is: in de bouw- en vastgoedwereld draait iedereen hartstikke goed. Die schaarste op de woningmarkt heeft geleid tot hogere bouwkosten, hogere winstmarges, hogere ontwikkelingswinsten, hogere huurprijzen en daarmee de hogere inkomsten voor beleggers. En woningeigenaren profiteren van hogere woningwaardes. Iedereen profiteert mee, behalve de mensen die geen toegang krijgen. We zijn bezig een heleboel huishoudens buiten de woningmarkt te plaatsen. En die kloof wordt groter en groter.”

Dit kan zo niet doorgaan, vindt de bestuursvoorzitter van de grootste gebiedsontwikkelaar van Nederland. “Als er iets met de rente zou gaan gebeuren – los van de bouwkosten en de kwalitatieve eisen die we stellen – gaat dit hopeloos vastlopen. De consument kan het zich niet meer veroorloven. What goes up, must come down. De vraag is op welke termijn er verandering gaat komen.”

Fabriekswoningen
BPD gaat zich in ieder geval inzetten om meer betaalbare woningen aan te bieden. “Wij hebben de strategie dat we ons grotendeels – zo’n twee derde van onze productie – op betaalbaarheid gaan richten.” De gebiedsontwikkelaar verkocht vorig jaar zo’n 6.600 woningen. “We gaan opschalen naar 9.000 woningen.”

Minstens de helft daarvan zullen fabriekswoningen worden, kondigt De Boer aan. BPD kan het zich volgens hem niet veroorloven om niet aan de vraag naar betaalbare woningen te voldoen. Met makers van fabriekswoningen wordt overlegd over hoe aan de vraag te voldoen. BPD is volgens De Boer betrokken bij de “opbouw van industriële straten” en de plattegronden van de fabriekswoningen.

Walter de Boer
Walter de Boer (Alkmaar, 1958) is sinds 2008 bestuursvoorzitter van BPD. Hij is opgeleid tot stedenbouwkundig ingenieur (TU Delft). In 1991 startte hij bij het toenmalige Bouwfonds als ontwikkelingsmanager, enkele jaren later trad hij toe tot de directie.

Van Wijnen is een van de bouwers waarmee BPD intensief contact heeft. De projectontwikkelaar bepaalt “een beetje” hoe de woningen van de fabrikanten eruit gaan zien. “Ik zal niet zeggen dat het in volledige samenspraak gaat, want uiteindelijk zijn zij er verantwoordelijk voor.” De bouwer wil graag weten wat de klant – in dit geval BPD – wil. “En andersom vinden wij het ook prettig als zij bepaalde koperswensen of huurderswensen volledig kunnen verwezenlijken.”

Betaalbare woning
Met de fabriekswoningen wil BPD wonen bereikbaarder maken. De vrij op naam-prijzen rijzen de laatste jaren de pan uit. Meer dan de helft van de nieuwbouwwoningen die te koop staan hebben een prijskaartje van boven de 400.000 euro, en ruim 30 procent moet zelfs meer dan 500.000 euro opleveren, bleek onlangs uit gegevens van NVM.

Ook BPD zit aan de bovenkant van de markt, geeft De Boer toe. “Dat zien we dagelijks in onze verkoopstanden. Dat zijn allemaal woningen uit programma’s van vijf tot zeven jaar geleden. Allemaal 400.000 euro plus. Als je twee keer modaal verdient, of 2,5 keer, dan moet het toch mogelijk zijn – zoals de Duitsers zeggen – een preiswerte wohnung te krijgen?”

De prefabwoningen worden iets kleiner dan Nederland gewend is. Maar met een plattegrond van 90 à 100 vierkante meter kun je volgens de BPD-bestuursvoorzitter prima woningen maken. “Als je al palen in de grond slaat voor eventuele uitbreidingen later, naar achteren of naar boven toe, maak je ze ook nog flexibel. De huidige bouwindustrie kan dat. In het buitenland kijken ze met jaloersheid hoe efficiënt wij die grondgebonden woningen maken.”

Eenvoud
“We zullen terug moeten naar kostprijsberekening”, vindt De Boer. Hij is een West-Fries type: wie wat bewaart die heeft wat. “Ik denk dat de kostprijsberekening interessant is om de prijzen te drukken. Doel moet zijn dat je fatsoenlijke producten aan een huurder en koper kunt aanbieden.” De eenvoud en doelmatigheid moeten terug, vindt hij. “De vraag is: kunnen we onszelf beheersen?”

De betaalbaarheid hangt natuurlijk ook samen met beschikbaarheid. “Of het 800.000 of 1 miljoen of 1,5 miljoen is; die demografie groeit. Dus je zal continu woningen moeten toevoegen. Het enige wat we nog niet weten is waar.”

Wat hem betreft moeten alle opties open liggen. De focus op binnenstedelijk bouwen heeft volgens hem meer kwaad dan goed gebracht. “Op een enkele politiek partij na hebben we met zijn allen erkend dat tien jaar concentratiebeleid, gericht op schaarste en accent op de binnensteden, niet heeft geleid tot een overvloed aan betaalbare woningen.”

Rijksbouwmeester is in zichzelf gekeerd
Toch is binnenstedelijk bouwen wel wat Rijksbouwmeester Floris Alkemade nog steeds propageert. “Volledig in jezelf gekeerd zijn, zonder contact met de buitenwereld, is bij dit soort beroepen niet vreemd”, oordeelt De Boer. “Zijn denkbeelden mogen in de filosofie juist zijn en aansprekend, maar praktisch werkt het niet. Vraag maar na aan de mensen die vandaag een woning zoeken.”

Het laaghangende fruit in de steden is bovendien al geplukt. “We zijn nu bezig met het hoogst hangende fruit, waarvan de verwervingsprijzen hoog zijn, en waarbij de transformatieopgaven complex zijn. Dat leidt tot hele dure producten, dus die zijn toegankelijk voor een beperkte doelgroep. Wil je ze voor een bredere doelgroep toegankelijk maken, dan moet je woningen van 45 tot 60 vierkante meter maken. Waarbij een Frans balkonnetje op het noorden als kwalitatief wonen beschouwd wordt”, trekt hij een wenkbrauw op. “Het gaat overigens volkomen voorbij aan de woonvoorkeuren van Nederlandse woningzoekenden, of het nu huur of koop is.”

Pupillenvoetbal
Nog zo’n dwaling wat hem betreft: een verdichting van 10 tot 15 procent in de stad zou volgens Alkemade 800.000 woningen kunnen opleveren. “De fout die gemaakt wordt is dat gedacht wordt dat het allemaal in dezelfde tijd en ruimte plaatsvindt. Dat is natuurlijk niet zo. Dat is wel gebleken de afgelopen tien jaar. Binnenstedelijk verdichten en het veranderen van functies: dat laat zich gewoon niet in de tijd meten. Tenzij je voor heel veel geld bedrijven wegkoopt. Dat is dus planningsoptimisme. Feitelijk zou je misschien 500.000 woningen kunnen toevoegen in het binnenstedelijk gebied, maar dat zegt niets over de wenselijkheid ervan. Binnenstedelijk bouwen is te vergelijken met pupillenvoetbal: het balletje gaat niet verder dan zestien meter, maar als je het hele veld gebruikt, dan krijg je toch wat meer ruimte voor spel.”

“Mijn stelling is: binnenstedelijk verdichten blijft doorgaan. Maar je hoeft er helemaal geen beleid op te voeren. De markt pakt dat altijd op. Zeker omdat dat voor een aantal doelgroepen gewenst is. Dus daar komt altijd een business case uit. Alleen als je de druk op gaat voeren – door vooral binnenstedelijk te willen bouwen – wat de afgelopen tijd gebeurde, worden verwervingsprijzen dus zo hoog dat je alleen maar voor het topsegment aan de gang kan. Of het worden hele kleine appartementen. Lange tijd concluderen we dat niet af. We bespreken dat wel, maar het wordt niet afgeconcludeerd. We houden dat wensdenken in stand. Maar daarmee halen we natuurlijk nooit 80 à 90.000 woningen, laat staan 100.000 per jaar.”

De impasse schreeuwt om regie vanuit de overheden, zeker de Rijksoverheid. Hoe hoger de regie ligt, hoe beter. “Ja, ik denk dat we dat geleerd hebben en dat we daar weer naar terug moeten. Hoe lager je de bestuursverantwoordelijkheid legt, hoe minder het algemene belang gevoeld wordt. Daar is dit land veel te klein voor. Alles conflicteert met elkaar, dus je moet keuzes maken.”

Het grondbeleid van gemeenten en provincies – meer faciliterend dan actief – ziet de BPD-bestuursvoorzitter niet veranderen, zeker niet na de butsen die gemeenten opliepen tijdens de financiële crisis. “Het merendeel van de gemeenten, zo’n 90 procent, heeft geen eigen grond. Dat betekent dat privaat uitgedaagd gaat worden om meer te investeren.” BPD zal aan die roep voldoen, belooft De Boer.

Maar waar moeten de 1 miljoen woningen komen? “Als je de woningbouwopgave serieus neemt dan heb je gewoon tachtig locaties nodig zoals Houten-Zuid, Wateringse Veld of Brandevoort, naast de grote binnenstedelijke locaties”, legt De Boer uit. “Dat zijn allemaal locaties van 7.000 tot 8.000 woningen.” Bij middelgrote heeft hij het over 800 à 1.000 woningen en meer, en bij grote locaties 5.000 tot 7.000 woningen en meer.

Wenkend perspectief
Wat hem betreft mogen er meer tuinstedelijke gebieden komen met drie- tot vijflaagse appartementengebouwen, zoals BPD in Duitsland ontwikkelt aan de rand van Hamburg. Duitsland heeft een voorsprong op Nederland, meent De Boer. “Ook daar hebben ze altijd vooral binnenstedelijk ontwikkeld en sinds een jaar of drie, vier gaan steden als Berlijn, Keulen, München en Hamburg massaal naar buiten.” BPD is ook in Duitsland de grootste projectontwikkelaar. “Daar zagen ze eerder: we komen niet aan die goedkope producties toe. En ook niet tot die aantallen. Omdat het planningsoptimisme voor de binnenstad niet leidt tot die output.”

De Boer denkt dat die nieuwe tuinsteden voor Nederland wel “een beetje een wenkend perspectief” gaan worden. “Je ziet jammer genoeg tegenwoordig veel meer torens van acht tot tien of zelfs twintig verdiepingen hoog. Die tussenlaag, daar zijn we niet zo bedreven in.” De Boer ziet het ook bij zijn eigen bedrijf te vaak gebeuren: ontwikkelaars komen met plaatjes van gebieden met hoge torens. “Dan vertel ik ze: het gaat om wat de woonconsument wil.” Terug naar de tekentafel.

Output
Er is “outputsturing” vanuit de Rijksoverheid nodig om snelheid te maken met bouwen, stelt De Boer. “In deze regio moeten je zoveel woningen gaan bouwen in deze jaren en ik monitor je erop”, moet een ministerie volgens hem verordonneren. De regionale woondeals van Kajsa Ollongren en de city deals werken niet. Ze zijn incidenteel en gericht op projectniveau. “Wij moeten veel meer naar het procesniveau. Naar het grotere plaatje. De kaart van Nederland. Ook omdat heel wat partijen roepen: Nederland is te vol. We zijn volgebouwd. Wat volslagen onzinnig is. 12,5 procent is bebouwd. De opgave buiten de stad is maar een halve of driekwart procent erbij.”

Als je op output stuurt, moet je dus niet meer alle plancapaciteit op een rij zetten om te laten zien wat je allemaal kan gaan bouwen. “Nee, dat is planningsoptimisme. Dat hebben we de afgelopen tien jaar gehad. Het moet gaan om output. Opleveren!”

Wortel en stok
In het verleden kreeg je per oplevering een subsidie, herinnert hij zich uit de Vinex-tijd. Moeten we naar die tijd terug? “Nou ja, je moet afvragen of je bestuurlijk met zo’n wortel en stok zou moeten werken. Ik weet het niet. Je zou ook kunnen zeggen: jongens, er is nood aan de man. Werken we nou met z’n allen aan iets goeds, of moet je daarvoor ook nog eens als een kleine jongen beloond worden?”

“We zouden nu toch zo langzamerhand wel caring moet zijn voor de doelgroepen die nu geen plek meer krijgen. Dit spelletje moet niet te lang gaan duren, want dan wordt het cynisch. Dat mogen we onszelf allemaal wel aantrekken.”